Mietvertrag · Deutschland · KTEE

Dubai-Modell

Jahresstaffelmiete mit Vorauszahlung, Zinsrabatt und Investitionssicherung für Mieter deutscher Appartments.

3 % Zinsrabatt p.a.
1.458 € Ersparnis über 3 Jahre
50 % Anlageerträge f. Mieter
§ 557a BGB-konform · geprüft
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K Kaltmiete · Basis des Modells
T Treuhand · Geldsicherung
E Ertragsmodell · Investition
E Einmalzahlung · je Vertragsjahr

Das Konzept

Miete neu gedacht –
nach dem Dubai-Prinzip

Wer im Voraus zahlt, gibt dem Vermieter Liquidität. Diesen Vorteil teilen wir.

Das Dubai-Modell überträgt das in internationalen Märkten etablierte Prinzip der Jahresvorauszahlung auf den deutschen Wohnraummietvertrag. Der Mieter zahlt die Kaltmiete einmal jährlich im Voraus und erhält dafür einen Zinsrabatt von 3 % auf den Jahresbetrag.

Die Vorauszahlung wird durch ein Treuhand-Anderkonto gesichert. Der Treuhänder investiert den nicht sofort benötigten Teil nach festgelegten Anlageregeln – und teilt die Erträge hälftig mit dem Mieter.

Ergebnis: Der Mieter zahlt effektiv weniger als die nominale Staffelmiete. Die Geldsicherung schützt ihn vor dem Insolvenzrisiko des Vermieters. Alles BGB-konform, anwaltlich geprüft.

KTEE · Das Modell im Überblick
K
Kaltmiete Ausschließlich Nettokaltmiete. Nebenkosten separat.
T
Treuhand-Anderkonto Vorauszahlung insolvenzfest gesichert beim Treuhänder.
E
Ertragsmodell Anlage nach Regeln – Erträge 50/50 Mieter/Vermieter.
E
Einmalzahlung Jahresvorauszahlung je Vertragsjahr, 14 Tage vor Beginn.

Staffelmiete & Zinsrabatt

Jahresstaffelung –
transparent und berechenbar

1.300 € Kaltmiete Jahr 1
3 % Zinsrabatt auf Jahresbetrag
1.458 € Gesamtersparnis 3 Jahre
Jahr Kaltmiete / Monat Jahresbetrag (brutto) Zinsrabatt 3 % Effektiv-Jahresbetrag Monatl. Äquivalent
Jahr 1 1.300,00 € 15.600,00 € – 468,00 € 15.132,00 € 1.261,00 €
Jahr 2 1.350,00 € 16.200,00 € – 486,00 € 15.714,00 € 1.309,50 €
Jahr 3 1.400,00 € 16.800,00 € – 504,00 € 16.296,00 € 1.358,00 €
GESAMT · 3 Vertragsjahre 48.600,00 € – 1.458,00 € 47.142,00 € Ø 1.309,50 €
Hinweis: Die Beispielwerte sind Platzhalter und werden im Vertrag konkret vereinbart. Der jährliche Staffelsprung erfolgt frühestens nach 12 Monaten (§ 557a Abs. 1 BGB). Der Zinsrabatt entfällt, wenn die Jahresvorauszahlung nicht fristgerecht eingeht – dann gilt monatliche Zahlung zur vereinbarten Staffelmiete.

Mietervorteil

Fünf strukturelle
Vorteile für den Mieter

01
Zinsrabatt
3 % Nachlass auf die Jahresvorauszahlung. Liquiditätsteilhabe des Mieters am Zinsvorteil des Vermieters.
02
Planungssicherheit
Festgelegte Staffelmieten für 3 Jahre. Kein überraschender Mietanstieg. Volle Kostentransparenz.
03
Inflationsschutz
Staffelsprünge sind betragsmäßig fixiert. Keine Indexanbindung, keine unbekannte jährliche Steigerung.
04
Investitionsertrag
50 % der Treuhanderträge aus der Kapitalanlage des Vorauszahlungsbetrags fließen dem Mieter zu.
05
Kündigungsschutz
Bei fristgerechter Vorauszahlung kein ordentliches Kündigungsrecht des Vermieters für das laufende Vertragsjahr.
Gesamtvorteil: Über 3 Vertragsjahre spart der Mieter mindestens 1.458 € durch den Zinsrabatt allein – zuzüglich etwaiger anteiliger Anlageerträge aus dem Treuhandmodell. Die effektive Monatsmiete liegt damit dauerhaft unter dem nominalen Staffelbetrag.

Geldsicherung · § 4a

Insolvenzschutz für
die Jahresvorauszahlung

A
Option A · Bankbürgschaft
Selbstschuldnerische Bankbürgschaft auf erstes Anfordern
Der Vermieter stellt dem Mieter spätestens 5 Werktage vor Übergabe eine Bankbürgschaft einer deutschen Bank. Im Insolvenzfall ist der Mieter sofort und ohne Rechtsstreit gesichert.
Bürge: Zugelassene deutsche Bank oder Sparkasse
Betrag: Voller Jahresvorauszahlungsbetrag
Laufzeit: Mind. 3 Monate nach Ablauf des Vertragsjahres
Original-Bürgschaftsurkunde wird dem Mieter ausgehändigt
B
Option B · Treuhand (empfohlen)
Rechtsanwalts-Anderkonto mit Anlageregeln
Der Jahresbetrag wird auf einem RA-Anderkonto verwahrt. Der Treuhänder zahlt monatlich die fällige Rate an den Vermieter. Der Restbetrag ist jederzeit für den Mieter verfügbar und insolvenzfest.
Treuhänder: Rechtsanwalt / Treuhandgesellschaft
Auszahlung: 1/12 des Jahresbetrags zum 1. jeden Monats
Kosten (ca. 0,5–1 % p. a.): trägt der Vermieter
Zusätzlich: Kapitalanlage des Restbetrags nach § 4b-Regeln
Achtung: Wird keine der Sicherheiten bis 5 Werktage vor Übergabe gestellt, entfällt die Vorauszahlungspflicht ersatzlos. Der Mieter zahlt dann monatlich zur nominalen Staffelmiete – Zinsrabatt und Anlageertrag entfallen.

Investitionssicherung · § 4b

Anlageregeln –
Treuhandvermögen mit System

Anlageform Status Limit / Bedingung
Tagesgeld (einlagensicherungsgeschützt, DSGV/BVR) ✓ Zulässig Einlagensicherung bis 100.000 €
Geldmarkt-ETF (UCITS, täglich liquide) ✓ Zulässig z. B. Xtrackers EUR Overnight Rate
Staatsanleihen EU/DE (Laufzeit ≤ 3 Jahre) ✓ Zulässig Rating mind. AA–, z. B. Bundesanleihen
Anleihen-ETF Investment Grade (UCITS) ✓ Zulässig z. B. iShares Core Euro Govt Bond
Unternehmensanleihen-ETF (IG, UCITS) ⚠ Bedingt Max. 20 % des Depotwertes
Gold-ETC (physisch hinterlegt, Xetra-Gold / EUWAX II) ⚠ Bedingt Max. 15 % des Depotwertes
MSCI World ETF (UCITS) ⚠ Bedingt Max. 25 %; nur bei Restlaufzeit > 24 Monate
Einzelaktien / Hebelprodukte / Derivate ✗ Unzulässig Absolutes Verbot – Klumpenrisiko
Kryptowährungen (BTC, ETH etc.) ✗ Unzulässig Keine Einlagensicherung, extreme Volatilität
High-Yield-Anleihen / Junk Bonds ✗ Unzulässig Zu hohes Ausfallrisiko
50 % Mieter · Treugeber Gutschrift als Nachlass auf die folgende Jahresvorauszahlung oder Barauszahlung nach Wahl des Mieters.
50 % Vermieter · Sicherungsstruktur Ausgleich für die Bereitstellung und Administration der Treuhand- und Anlagestruktur.
Risikohinweis: Die Anlage von Treuhandvermögen in Wertpapieren, ETFs und Edelmetallen unterliegt Marktpreisrisiken. Der Wert des Depots kann unter den ursprünglich eingezahlten Betrag sinken. Kursverluste vermindern den Treuhandbestand ohne Ausgleich durch die Parteien. Eine Beratung durch einen unabhängigen Finanzberater wird empfohlen.

Vertragsablauf

So funktioniert
das Dubai-Modell

1
Vertragsabschluss
Individuelle Aushandlung der Staffelmieten und Wahl der Sicherungsoption (A oder B). Schriftform zwingend (§ 557a BGB).
2
Sicherung & Treuhand
Bankbürgschaft oder Treuhandvertrag abschließen. Anderkonto einrichten. Alles spätestens 5 Werktage vor Übergabe.
3
Jahresvorauszahlung
14 Tage vor Beginn jedes Vertragsjahres: Zahlung des Jahresbetrags auf das Anderkonto. Zinsrabatt (3 %) wird sofort abgezogen.
4
Laufende Verwaltung
Treuhänder zahlt monatlich 1/12 an den Vermieter. Restbetrag wird nach Anlageregeln investiert. Ertragsabrechnung jährlich.
Rechtliche Grundlage: Das Dubai-Modell stützt sich auf § 557a BGB (Staffelmiete), § 556b Abs. 1 BGB (abweichende Fälligkeit durch Individualvereinbarung), § 1 Abs. 1 DepotG (Anderdepot) sowie die allgemeinen Vorschriften des BGB über Vorauszahlungen und Treuhandverhältnisse. Die individuelle Aushandlung ist Wirksamkeitsvoraussetzung für die Abweichung von der gesetzlichen Fälligkeitsregelung.

Mietvertrag
Dubai-Modell herunterladen

Der vollständige Mustervertrag inkl. § 4 (Staffelmiete & Zinsrabatt), § 4a (Geldsicherung) und § 4b (Investitionssicherung mit Anlageregeln) steht als Word-Dokument zur Verfügung. Alle Paragrafen sind mit juristischen Fußnoten versehen.

⚠ Entwurf – ersetzt keine anwaltliche Prüfung. Empfohlen: Begleitung durch einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt.

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.docx · Entwurf März 2026

Anfragen

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Für Rückfragen zum Konzept, zu rechtlichen Aspekten oder zur individuellen Anwendung für Ihr Mietobjekt wenden Sie sich direkt an F.R. Granaria.

Anbieter F.R. Granaria AC / VA Engineering GmbH
E-Mail jo@va.gmbh
Standort Walleshausen / Geltendorf · Bayern
Bereich Mietrecht · Immobilien · Strukturierte Verträge
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